【後悔しない土地探し】細かい土地の条件を確認するコツ

土地のイメージ

皆さんおはようございます。今日もご来訪感謝です。

最近首や肩周りが痛いし、朝も起きれないし、なんか体の調子が悪いのですが、

身に着いた習慣は恐ろしいもので、いつの間にかパソコンを立ち上げ、

ブログを書いています。

今日は戸建ての家を建てるときに重要になる土地探しの話を紹介させていただきます。

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駅から徒歩何分や広さは見るけど、それ以外は見ていますか?

駅から徒歩何分か、何坪あって広さは十分か、近くに公園やスーパーがあり、便利か?

など・・・

見た目に分かる、生活にイメージしやすい条件は整理をして不動産にお伝えしている

と思いますし、確かに重要です。

私のブログでも賃貸や戸建て探しの条件でも

何度もお伝えさせていただいております。

ぜひご覧いただければとも思います。

しかし、一方で土地から探し、家を建てる場合は、

土地探しには、もっと細かく見るべき土地の見方・条件があります。

不動産の営業さんが「ここはそこまで重要な話ではないので・・・」と、

さらっと説明したり、備考にちっさく載っていたり・・・

「それってそこまで重要なの?」と思うような項目かもしれませんが、

内容を知ると、「もしかしたら住みたくないな」とか、

「それじゃちょっと嫌だな・・・」と思うかもしれません。

実際、マイナスと考えられがちな条件のために、思ったより土地が安いこともあります。

実際私は不動産を回っている時に、備考欄に乗るような細かい条件も見てきました。

備考欄や契約条項を読み込み、分からない文章や用語があると不動産屋に確認を取り、

いつもなら1時間程度で終わる説明も、2時間ほど時間をいただくこともありました。

そういった土地を購入する際の、見るべきの細かい条件を紹介させていただき、

後悔しない土地探しのお役に立てればと思います。

その土地は浄化槽?都市ガス?

浄化槽とは

浄化槽は何かといいますと、下水道が整っておらず、

トイレや風呂・キッチン等の生活汚水を

浄化槽で処理するものです。

日本の土地の10%ほどが下水道処理されていないそうです

地方だけでなく、主要都市のベッドタウンとされるところでも、

浄化槽になっている土地はありえます。

「ブロワ」という施設の設置、浄化槽の設置が必要になる場合があります。

その際、別途費用が取られる可能性が

あります。

国土交通省がまとめた2016年度末現在の「処理施設別汚水処理人口普及状況」(震災の影響により福島県の一部は集計から除外されています)によれば、下水道が9,982万人(78.3%)なのに対して浄化槽は1,175万人(9.2%)となっています。

All Aboutより引用

水で流れるわけではなく、生活汚水を分解する、

というイメージで汚水を処理することになるので

臭いが強くなる場合もあります。

また定期的な点検も必要になる場合もありますので注意してください。

都市ガス?プロパンガス?

また、ガスに関しても同様に注意点があります。

お風呂を沸かしたり、ストーブを付けたり・・・

生活する上では重要なインフラです。

また、ガスも都市ガスではなくプロパンガスしか利用できない地域もあります

プロパンガスはガス代が高くなりがちなので、

都市ガスへの切り替え工事を依頼できれば依頼したり、

オール電化を検討した方がいいかもしれません。

HTBエナジー

浄化槽を採用している土地やプロパンガスの土地は坪単価が

低くなりがちなので、条件や広さのわりに安い場合は

営業担当者に確認してみましょう。条件に小さく書かれている場合もあります。

土地の高さなど、災害のリスクが高くないか?

近年の災害の増加に伴い、注意していただきたいのが、その土地が水害や洪水など、

災害のリスクが高くないかどうか、です。

アナログで科学的な根拠があるわけではないですが、案外馬鹿にできない見方もあります。

土地の地名にさんずい等、水にまつわる名前がないか

やはり昔からその地域に住み、土地の名前を考えた昔の人は、

何も由来がないものを土地に着けたりしません。

水にまつわる「さんずい」など、土地に名前がついていると、

水に関わる災害に見舞われやすい可能性がありますし、

「田」という名前がついていると元は田んぼで水はけが悪い土地だった

可能性があります。

地元に強い不動産営業担当に聞くとご存じの可能性がありますので、

念のため聞いておくこともアリだと思います。

以下のサイトに災害リスクのある名前や、

昔の土地を比較できるサイトを紹介いただいているので、

ご確認いただければと思います。

楽待

土地の位置は水辺に近かったり、標高が低かったりしないか?

また、周りに比べ土地の標高が低い、川や湖など、水辺が近いなどあれば

水害のリスクが高まりますので、

ハザードマップを確認しながら土地の購入を検討しましょう。

水害系の保険を手厚くする、という手もありますが、

水害は保険適用のハードルも高く、

事後の備えでは間に合わない可能性もあります。

最近は台風や豪雨により水位が上がり、水辺近くの水害が多いですからね。リスクを避けられるなら避けた方が無難です。

擁壁などで土地を固めていないか

擁壁(ようへき)という、土地をコンクリートで固めて、

少し土地を小高くしている土地だったり、

その擁壁の下にある土地の場合は注意が必要です。

今の擁壁は昭和から平成初期に自治体の認可が下りている場合もあり、

その時の許可のままで販売していても違反にならないからです。

営業担当に確認しても、「自治体の許可が下りているので大丈夫です」

と言うだけですし、

「いつ認可貰ったの?」と聞いたところで違法ではないです。

実際何も被害がないこともあるのですが、やはり認可が下りて数十年たっている

擁壁もあります。

大雨等で地盤が緩み、崩れる、というリスクもあります

擁壁がある際は擁壁の方もチェックし、ヒビが入っていないか、

老朽化が進んでいないか念のため確認しておきましょう。

購入している土地の地域の用途を確認する

実は地域により、建てられる用途や設備が、区分ごとで指定されています。

その区分は実に12種類あり、そのうち、住宅を建てられるのは、

  • 第一種低層住居専用地域
  • 第二種低層住居専用地域
  • 第一種中高層住居専用地域
  • 第二種中高層住居専用地域
  • 第一種住居地域
  • 第二種住居地域

の6種類です。

建物の高さ制限、建ぺい率(土地に対しどれだけ建物が占めるか)、

容積率、外壁後退といった制限がそれぞれで指定されており、

第一種低層住居専用地域が一番制限が大きいです。

「低層」と書いてある通り、

3階建ての戸建てを建てることすら難しくなります。

何が建つか、建たないかは

第二種低層住宅専用地域と比べると分かるかと思います。

第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域では主にどのような建物が建てられるのでしょう
https://www.homes.co.jp/cont/buy_kodate/buy_kodate_00200/ より引用

中層以上になるとレジャー設備など娯楽系の施設も建設可能な地域になるので、

ご自身の家の近くに娯楽系の施設が立つ可能性があります。

教育面の影響を考えると慎重な検討が必要になります。

このあたりはもちろん土地購入時に説明いただけるのですが、

ご自身でも積極的に確認できるようにしましょう。

まとめ:土地探しは慎重に細かい条件もチェックしよう

以上、土地探しの細かい条件についての紹介でした。

土地を探す際に目に見える条件だけでなく、浄化槽や災害リスク、

地域で許可されている用途の建物もチェックし、末永く住める土地探しをしましょう。

土地は一生の買い物です。増税や制度が変わることで駆け込みで買うのも重要ですが、

タイミングにとらわれず、また親や周囲に言われて焦って買うのではなく

(私も義両親などにかなり焦らされました。。。)

気のすむタイミングで購入しましょう。

土地探しの本もたくさんあるので、一冊買っておくと安心と思います。

何度も言いますが、土地探しは慎重に焦らず検討しましょう!

じっくり考えて、他の人にわたった場合は縁がなかったと思い、

次の土地を探しましょう。本当の縁ある土地は、

急いで買わなくても出会えるものです。

「これだ」と思う土地にであるまでじっくり探しましょう。

以上です。

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